ウィーン・オーストリアの家は賃貸と持ち家でどう違う？2026年の家賃・住宅制度を徹底比較

住宅1戸当たりの平均月額
694.30 €

出典：Statistik Austria、Mikrozensus Wohnen 2025。金額は月額。

この統計は、実際に居住している主たる賃貸住宅を対象にした平均値です。新規募集物件だけを集めた広告家賃とは異なります。

そのため、2025年の平均10.6ユーロ／㎡を、そのまま2026年に新しく契約する住宅の家賃として考えるのは適切ではありません。

2025年第4四半期には、オーストリア全体の平均家賃と運営費の合計が10.4ユーロ／㎡になりました。

2026年第2四半期には10.5ユーロ／㎡となっています。

運営費込み。ウィーン単独の数値ではなく、オーストリア全国の平均値。

2025年第4四半期は、前年同期と比較して4.6％上昇しました。

また、2026年第2四半期には住宅1戸当たりの平均家賃・運営費が694.70ユーロとなっています。

ここで注意したいのは、これらの数字には暖房や電気などのエネルギー費用が別途発生する場合があることです。実際の生活費を計算するときは、家賃だけでなく光熱費も確認しなければなりません。

2026年のウィーンの住宅市場では、新築住宅の供給減少が重要なテーマになっています。

2026年版のウィーン住宅市場報告書を発表したBUWOGとEHL Immobilienは、建設活動の縮小や建設計画の停止が住宅供給に影響していると分析しています。

同報告書によれば、2025年に完成した新築賃貸住宅は前年と比べて約25％減少しました。さらに2026年も供給減少が続くと予測しています。

CBRE Austriaが2026年10月に公表した第3四半期の住宅市場分析でも、ウィーンでは住宅供給不足が深刻化し、賃貸市場への影響が大きいと指摘されています。

つまり、2026年のウィーンでは、住宅制度そのものが充実していても、新しく入居できる住宅が十分に確保されているとは限りません。

市営住宅の既存ストックが豊富であることと、新規入居者が希望する時期に住宅を確保できることは別問題なのです。

【住宅制度を比較】Gemeindebau・Genossenschaftswohnung・民間賃貸の違い

ウィーン市営住宅を理解するうえで欠かせない組織が、です。

Wiener Wohnenはウィーン市の事業組織で、市営住宅の管理、維持、修繕などを担当しています。

管理対象は約1,800の住宅団地、約22万戸の市営住宅です。

市営住宅の特徴は次のとおりです。

- 長期的な居住を想定した住宅供給。
- 市による住宅管理と建物の維持・修繕。
- 民間の市場家賃とは異なる住宅費用の仕組み。
- 緑地や中庭、地域施設などを備えた住宅団地が多い。

特にウィーンのGemeindebauは、建物だけでなく、生活環境全体を整える設計思想が特徴です。

協同組合住宅は、市営住宅とは運営主体が異なります。

非営利住宅事業者（Gemeinnützige Bauvereinigungen）が建設・管理し、入居者は住宅協同組合などの利用者となります。

最大の特徴は、入居時にFinanzierungsbeitragを支払う場合があることです。

この費用は、土地や建物の建設費用に対する拠出金として扱われ、単純な敷金とは異なります。

退去時には、原則として入居期間に応じた年1％の減価分を差し引いた金額が返還されます。

例えば、最初に10,000ユーロを拠出し、10年間居住した場合、単純計算では10％の減価分が差し引かれ、返還額は9,000ユーロになります。

実際の金額や精算条件は契約内容によって確認が必要です。

この表から分かるように、ウィーンの住宅制度は、単に安い住宅を提供する仕組みではありません。

市営住宅は公的管理、協同組合住宅は非営利住宅供給、民間賃貸は市場取引、持ち家は個人資産の取得という、それぞれ異なる目的と費用構造を持っています。

市営住宅や一定の補助付き住宅に申し込む際に重要なのが、です。

2026年のWohnberatung Wienの案内によると、基本的な取得条件は次のとおりです。

1. 原則18歳以上であること。
2. ウィーンに2年以上、継続して主たる居住地を登録していること。
3. オーストリア、EU、EEA、スイスの国籍、または認められた難民、Daueraufenthalt-EUなどの対象資格を持つこと。
4. 過去の賃貸契約で重大な問題がないこと。
5. 世帯所得が設定された上限を超えないこと。

特に重要なのは、2025年5月1日から住所に関する条件が変更された点です。

以前はウィーンの同じ住所に2年間登録していることが求められていましたが、制度変更後は、住所を移動していてもウィーン市内での主たる居住実績が継続して2年間あれば、基本条件を満たせるようになりました。

2026年12月31日まで有効な、補助付き賃貸住宅・市営住宅の年間所得上限は以下のとおりです。

- 1人世帯：61,280ユーロ
- 2人世帯：91,320ユーロ
- 3人世帯：103,330ユーロ
- 4人世帯：115,360ユーロ
- 5人以上：1人増えるごとに6,730ユーロ加算

これらは世帯全体の年間手取り所得の上限です。

なお、条件を満たしてWohn-Ticketを取得できても、希望する住宅に必ず入居できるわけではありません。世帯人数に適した住宅規模や住宅需要の認定なども関係します。

【外国人の家探し】日本人がウィーンに住む場合の入居条件と賃貸契約

日本人がウィーンで住宅を探す場合、最初に理解しておきたいのは、一般的な民間賃貸住宅と公的な住宅制度では、入居資格が異なることです。

日本国籍を持つ人が通常の滞在許可を取得しただけでは、Wohn-Ticketの対象になるとは限りません。

制度上、対象となる外国人の資格には、EU・EEA・スイス国籍のほか、認められた難民やDaueraufenthalt-EUなどがあります。

つまり、日本人の場合は、在留資格の種類を個別に確認する必要があります。

一方、民間賃貸住宅では、日本国籍であることだけを理由に市営住宅と同じWohn-Ticketの条件が適用されるわけではありません。

合法的にオーストリアに滞在できることを前提として、民間の賃貸住宅を探すことができます。

協同組合住宅についても、住宅事業者によって申込方法や入居資格が異なります。Wohn-Ticketを取得できない場合でも、住宅事業者に直接問い合わせる余地があります。

オーストリアの賃貸契約では、契約期間や家賃の内訳が重要です。

特に確認したいのは以下の項目です。

Unbefristeter Mietvertrag（無期限契約）

契約終了日が設定されていない賃貸契約です。

適用される賃貸法の範囲では、貸主側から契約を終了させるには法律上認められた理由が必要になる場合があります。

長期的にウィーンで生活したい人にとって、安定性の高い選択肢です。

Befristeter Mietvertrag（期限付き契約）

契約期間が決められた賃貸契約です。

2026年のオーストリア政府の案内では、賃貸法（MRG）の全部または一部が適用される住宅について、期限付き契約の最低期間は原則5年です。

ただし、契約時に貸主が事業者ではなかった場合は最低3年となります。

期限付き契約でも、一定の条件を満たせば、当初の契約期間が始まってから1年経過後に、3か月の予告期間を設けて借主から解約できます。

すべての住宅に同じルールが適用されるわけではないため、建物の種類やMRGの適用範囲も確認しましょう。

民間住宅を探す際には、以下の書類を用意しておくと手続きが進めやすくなります。

- パスポートなどの身分証明書
- オーストリアの滞在許可証など、適法な滞在を証明する書類
- 雇用契約書や在職証明書
- 給与明細や収入証明
- 現在の住所を証明する書類
- 必要に応じて信用情報や過去の賃貸契約に関する資料

これらはすべての住宅で一律に法定提出が求められるという意味ではありません。貸主や不動産会社の審査に備えるための実務的な準備です。

注意したいのは、広告に表示された家賃が最終的な月額支出とは限らないことです。

例えば、以下の費用が別々に表示される場合があります。

- Hauptmietzins：基本家賃
- Betriebskosten：建物の運営費
- Heizkosten：暖房費
- Stromkosten：電気代
- Kaution：敷金・保証金
- Finanzierungsbeitrag：協同組合住宅などの資金拠出金

特にGenossenschaftswohnungでは、FinanzierungsbeitragとKautionを混同しないことが大切です。

前者は住宅建設費用などに対する拠出金であり、後者は賃貸契約上の債務や損害に備える保証金です。

契約書に記載された費用の目的と返還条件を確認してから契約する必要があります。

【持ち家の購入費用】オーストリアで家やマンションを買うといくら必要？

ウィーンで持ち家を購入する場合、物件価格だけで予算を組むのは危険です。

オーストリア政府の公式案内では、不動産購入に伴う主な諸費用として次の項目が示されています。

仲介手数料は取引価格に応じた上限があり、通常は20％の付加価値税（VAT）が加算されます。

これらに加えて融資手数料や署名認証などの費用が発生する場合があります。

ウィーン市の住宅購入案内では、購入価格の約10％を追加費用として見積もることが推奨されています。

例えば、50万ユーロのマンションを購入するなら、単純な予算計画として約5万ユーロの諸費用を別に確保する考え方です。

実際の負担額は仲介の有無、融資額、契約条件などによって変わります。

住宅購入では、賃貸とは異なる重要な条件があります。

EU・EEA加盟国の国籍を持つ人は、原則としてオーストリア国民と同等に扱われます。

一方、日本国籍などの第三国国籍者がオーストリアで不動産を取得する場合、州ごとの外国人不動産取得規制に基づく許可手続きが必要になることがあります。

ウィーンでEU域外の外国人が不動産を取得する場合には、原則としてMA35（ウィーン市の移民・市民権関連当局）が担当する不動産取得許可の確認が必要です。

ただし、国籍や二国間協定、購入形態などによって例外が存在します。

そのため、日本人がウィーンでマンションを購入する場合は、売買契約を締結する前に、対象物件と自身の国籍・資格に応じた許可条件を確認が必要です。

ウィーンの分譲マンションは、購入すれば住宅費用がなくなるというものではありません。

Eigentumswohnung（分譲マンション）では、建物全体の共有部分に関する費用や管理費、修繕費などを所有者が負担します。

エレベーター、屋根、外壁、配管、共用設備などの維持管理も必要です。

また、住宅ローンを利用する場合には、金利変動や返済期間によって毎月の負担が変わります。

長期間住む予定があり、安定した収入と十分な購入資金がある人には持ち家が魅力的な選択肢になりますが、短期間の滞在や転職・転居の可能性が高い人には、賃貸の方が柔軟です。

【建築と歴史】カール・マルクス・ホーフに見るウィーンの住宅思想

ウィーンの市営住宅制度には、1920年代の都市政策が深く関係しています。

第一次世界大戦後のウィーンでは、住宅不足や劣悪な住環境が大きな社会問題になっていました。

そこで1920年代初頭、社会民主主義系の市政は大規模な住宅建設を進めました。

この時代の住宅政策は、一般に「赤いウィーン（Rotes Wien）」と呼ばれています。

当時の住宅建設は、単に部屋数を増やすことだけを目的としていませんでした。

- 住宅と緑地を一体化する。
- 中庭や共同空間を設ける。
- 保育施設や図書館などを組み込む。
- 衛生的で明るい居住環境を確保する。
- 所得の異なる住民が都市で暮らせる基盤を整える。

こうした思想が、現在のウィーンの住宅団地にもつながっています。

は、ウィーンの社会住宅を象徴する歴史的建築です。

建築家カール・エーン（Karl Ehn）の設計によって1926年から1930年にかけて建設されました。

ウィーン市の歴史資料では、1,382戸の住宅を備え、約5,000人が暮らす規模の住宅団地として紹介されています。

この建物の特徴は、圧倒的な規模だけではありません。

長い建物の内部には中庭や緑地が設けられ、住民が日常生活を営むための空間が組み込まれています。

また、当時の市営住宅には洗濯施設、浴場、保育施設、図書館、医療関連施設なども配置されていました。

住宅を寝るためだけの場所とせず、生活に必要な機能を一体化させる設計だったのです。

カール・マルクス・ホーフは、現在もウィーンの住宅建築と都市政策の歴史を理解するうえで重要な存在です。

歴史的な市営住宅は、建設当時の状態をそのまま維持しているわけではありません。

ウィーン市は既存住宅の改修や近代化にも取り組んでいます。

市の2026年の住宅関連資料では、約100棟の市営住宅で大規模な近代化が進められ、約1万6,000戸が対象になっています。

主な取り組みは次のとおりです。

- 外壁や断熱性能の改善
- 暖房・建物設備の近代化
- バリアフリー化
- エネルギー消費の削減
- 建物の長寿命化

2025年には23件の新しい修繕プロジェクトが開始され、約2,200戸が対象となりました。

ウィーンの住宅政策は、新築を増やすだけではなく、既存の住宅ストックを長く使い続けることにも重点を置いています。

【プロの結論】ウィーンで暮らすなら賃貸・市営住宅・持ち家のどれを選ぶべき？

ここまでの統計と制度を踏まえると、ウィーンの住宅選びでは、家賃の安さだけでなく、入居資格、初期費用、滞在期間、将来の住宅供給を総合的に考える必要があります。

民間賃貸住宅が向いている人

- 初めてウィーンに移住する人
- まだ2年間のウィーン居住実績がない人
- 転職や転居の可能性がある人
- 入居までのスピードや物件選択の自由度を重視する人

民間賃貸は住宅制度上の制限が比較的少ないため、外国人の最初の住まいとして検討しやすい選択肢です。

市営住宅Gemeindebauが向いている人

- ウィーンで長期間生活する人
- Wohn-Ticketの資格を満たす人
- 公的住宅制度による安定した居住を希望する人
- 市営住宅の住宅規模や立地が生活条件に合う人

ただし、Wohn-Ticketを取得できることと、希望する住宅にすぐ入居できることは別です。

協同組合住宅Genossenschaftswohnungが向いている人

- 民間賃貸より安定した費用を希望する人
- 入居時の資金拠出に対応できる人
- 比較的長期間住む予定がある人
- 住宅事業者の募集条件を満たす人

入居時のFinanzierungsbeitragは大きな負担になることがあるため、返還条件まで含めて判断する必要があります。

持ち家が向いている人

- 長期的にウィーンに住む予定がある人
- 購入資金と諸費用を確保できる人
- 住宅ローンの返済能力が安定している人
- 維持管理費や修繕費を負担できる人

一方、短期滞在や将来の移住先が未確定の場合は、購入費用や売却時の負担が大きなリスクになります。

ウィーンの住宅制度は、世界的にも特徴的な公的住宅供給モデルです。

しかし、住宅費用の負担が完全になくなるわけではありません。

オーストリア統計局の2025年EU-SILC調査によると、住宅費用が世帯所得の40％を超える世帯の割合は、全国ベースで次のようになっています。

- 市営住宅：11％
- 協同組合住宅：13％
- その他の民間賃貸住宅：21％
- 一戸建て住宅の所有：2％
- 分譲マンションの所有：4％

これはウィーンだけの数値ではなく、オーストリア全体の統計です。

それでも、住宅形態によって家計への負担が異なることを示す重要なデータです。

また、住みやすさには通勤時間、学校、医療機関、買い物環境、建物の断熱性能、騒音なども関係します。

家賃が安くても、交通の便が悪かったり、暖房費が高かったりすれば、生活全体の満足度は下がる可能性があります。

【ウィーンオーストリアの家】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：ウィーンの家賃相場は2026年にいくらですか？

A1：2025年の統計では、ウィーンの平均家賃と運営費の合計は1㎡当たり月額10.6ユーロ、住宅1戸当たり694.30ユーロでした。2026年第2四半期のオーストリア全国平均は10.5ユーロ／㎡です。新築物件や民間賃貸では、この平均より高くなる場合があります。

Q2：日本人でもウィーンの市営住宅に住めますか？

A2：日本国籍であることだけではWohn-Ticketの取得資格を満たしません。原則として、ウィーンで2年以上の主たる居住実績が必要で、国籍や在留資格についても条件があります。日本人の場合は、Daueraufenthalt-EUなど対象となる資格を持っているか確認する必要があります。

Q3：ウィーンのGenossenschaftswohnungは退去時に初期費用が戻りますか？

A3：Finanzierungsbeitragは原則として退去時に返還されます。ただし、契約期間に応じて年1％の減価分が差し引かれます。敷金（Kaution）とは性質が異なるため、契約時にそれぞれの金額と返還条件を確認してください。

Q4：ウィーンで住宅を購入する場合、追加費用はいくら必要ですか？

A4：不動産取得税3.5％、所有権登記1.1％、弁護士・公証人費用、不動産仲介手数料などが必要です。ウィーン市は購入価格の約10％を追加費用の目安として案内しています。住宅ローンを利用する場合は、抵当権登記費用なども考慮してください。

Q5：ウィーンの賃貸契約は何年間ですか？

A5：無期限契約と期限付き契約があります。2026年の制度では、MRGの全部または一部が適用される住宅の期限付き契約は、貸主が事業者なら原則5年以上、事業者でなければ原則3年以上です。適用範囲によって異なるため、契約書の確認が必要です。

ウィーンの住宅は、民間賃貸、市営住宅、協同組合住宅、持ち家という複数の選択肢が共存していることが特徴です。約22万戸の市営住宅と協同組合住宅を含む公的な住宅供給が、都市の暮らしを支えています。

2025年のウィーンの平均賃貸費用は運営費込みで10.6ユーロ／㎡。一方、2026年は新築賃貸住宅の供給減少が市場の課題になっています。住宅制度が充実しているからといって、希望する物件をすぐに確保できるとは限りません。

特に日本人がウィーンで生活する場合は、最初に民間賃貸を検討しながら、将来的に市営住宅や協同組合住宅の資格を取得できるか確認する方法が現実的です。購入を考える場合には、物件価格だけでなく約10％の諸費用や外国人の取得許可条件も忘れてはいけません。

ウィーンの住宅の魅力は、歴史的な建築や美しい街並みだけではありません。市営住宅の長期的な管理、協同組合住宅の非営利性、住民の生活を支える都市計画が組み合わさっている点にあります。2026年以降は、こうした既存制度を維持しながら、減少する住宅供給にどう対応するかが、ウィーンの住みやすさを左右する大きな課題になるでしょう。

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